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2017年05月15日
ブログ

【管理ブログ】シリーズ:入居率回復までの道のり【その2】

 当社で管理している学生・単身者向けマンション「クレステージ宮前」での、「入居促進」策ご紹介のためスタートした当シリーズ。

 今回が連載2回目です。

あくまでも家賃を下げずに、空室(予定含む)10室の状態から32室中30室入居、残り空室2室で入居率(稼働率)93.75%を達成するまでに至った取り組みのひとつを、今回もご紹介します。

 

まず、賃料を下げる必要があるんだろうか?

 1番に自然と浮かんでくる疑問です。本物件といえど、根拠もなく例外にしてはいけません。

 そこで適正賃料を再度導き出すため、「近隣類似物件調査」を実施。

学生向け物件ですから、一般に広く募集されている物件だけでなく、大学生協さん取扱い物件なども対象に情報収集。同等の内容の物件を見てみましたが、特に本物件が「相場を外れている」「比較的割高」な訳ではないということが判明。それどころか、本物件の方が優れているようにすら感じられました。

 安易に「賃料改定」という場当たり策を取るべきではない、ということがはっきりしました。

それよりも「魅力的な物件であり続ける」ための環境維持が重要と判断。

次の策に移っていくわけです。

 

既存入居者への「満足度調査」も入居対策のひとつ

 空室を埋めるだけが入居率維持のための方法ではありません。

「長く住んでいただく」ための入居者様への意識調査も必要です。

 入居者アンケートでは「不満」「不安」「希望」「住まいの快適度」などを、リサーチできるよう質問事項を工夫。社長が率先して指揮・段取りをしてくれました。

 正直に申し上げますと、わずかなご不満のうちのほとんどが「駐輪場について」でした。学生向け物件で自転車が多すぎるため駐輪が不便だったのは周知の内容ですし、対応し切れていなかったことも理解しています。率直に反省し、現在も対応中です。

 しかしながら、ご回答は概ね良好なものでした。のちにわかることですが、退去者全員に立会い時に聞いたお言葉のすべてが

「快適でした」

「広さとお洒落さを友人に羨ましがられました」

「生活に不便がありませんでした」

「対応に満足しており保護者として非常に助かりました」

というもの。確かに、これまでお部屋に不便や不満を感じ退去された方は皆無なのです。

 

 このように、既存入居者様のフォローをすることも我々の大事な業務のひとつ。

親身に困りごとを聞いてくれる「オーナー」「管理会社」のいる物件、っていうイメージは大切にしなければなりません。

 

アンケートから生まれた副産物<知人紹介キャンペーン>

 では、概ね高評価であるなら「お友達の紹介」という契機が、実は埋もれているのではないか?

 昨年の秋口に「かつて知人がここに住んでいて、羨ましかったので引っ越したいです」という教育大2年生さんが寮から越してこられました。

 これをきっかけに、入居者さんにもご友人などに声をかけていただく「知人紹介キャンペーン」の実施に至ったのです。

 

 さて、ここから怒涛の新規入居ラッシュが始まります。さらには、昨年度に引き続きクレステージ宮前に帰ってきてくれる学生さんまで!

 

 今回はここまで。

「物件が置かれている状況と市場の把握」について記載しました。

この続きは本シリーズで随時ご紹介してまいります。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

過去の連載はこちらです

この記事を書いた人
宮崎 拓馬 ミヤザキ タクマ
宮崎 拓馬
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