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2018年11月10日
ブログ

空室でお困りの大家さん、貸室が決まらない理由を把握していますか?

・空室が増えている、または長期化している。
・不動産業者に広告料(AD)をつけても決まらない
・家賃を下げても決まらない
・リノベーション(リフォーム)しても決まらない




このように感じていらっしゃるアパートオーナー様は決して少なくありません。これは空室でお困りの賃貸オーナー様が口々に嘆く悩み事の主たるものです。無理もありません。部屋探しをする人の数より、空室の数のほうが断然多いのですから。

「空室が決まらなくて困っている。」と新規に相談に来られるオーナー様に、「空室が解消されない理由はどこにあるとお思いですか?」と質問すると、「わからない…。」、続けて「それを考えるのは不動産屋の仕事でしょう」と平然とお答えになる。

これを読んで、あなたはどう思われましたか?

決まらない部屋(物件)には、決まらない理由がある。

すべての事象には原因があって結果があります。

空室が長期化することも、貸室がなかなか決まらないことも、きちんとした理由があるわけです。その理由が歴然としている場合は、すでに問題解決への第一歩を踏み出せているわけですが、理由がわからないと言うのであれば長い道のりになるかもしれません。

 

では、何から手をつけたらよいのでしょう。

まずは原因分析から始めなければいけません。

原因(理由)がわからないのに、あれこれ手法を講じてみても、上手くいくはずがありません。上手くいっている大家さんの方法をコピー(真似)することも危険です。

原因もわからずに一か八か手を打つことは、ギャンブルであり経営とは言えません。冒頭に紹介した状況から脱するために、徹底的に原因を分析して“きまらない理由”を特定することが、再建(空室解消)の近道なのです。

あなたのお客さまは誰ですか?

マネジメントの始祖ドラッカーが、まず最初に経営者に問う質問です。

なぜ、ドラッカーの言葉を引用したかといえば、大家業はイコール不動産賃貸経営業。つまり賃貸経営者であるオーナー様であれば、不動産会社まかせにせず、自ら経営者として積極的に関わっていくことが大事であるからです。

 

人口が増え経済成長が続く時代なら、空室に困ることもなかったのでしょうが、現代のような人口が減少し景気停滞が続く時代を乗り越えるのは無理でしょう。

 

さて、あなたのお客さま誰ですか?を言い換えると、『これまでに、あなたの賃貸アパート(マンション)に入居された方々は、どのようなお客さまですか?』ということになります。

賃貸物件というのは面白いもので、入居者の属性やタイプは物件によって異なります。学生さんが中心だったり、母子家庭の世帯が中心だったりと様々です。

 

空室が解消されない、なかなか決まらない理由が絞り込めたら、今度はあなたのお客様のニーズに合う、かつ入居者に届くアプローチを考えてみましょう。

広告料(AD)をつけようが、家賃を下げようが、リノベーションしようが、それがお客さまニーズに合っていなければ、お客さまに届かなければ問題は解決しません。

 

問題の本質を見極め、最適なアプローチをする。

どんな商売でも、やることに変わりはありません。

実際に当社でも収益物件を取得し、「仮説を立て検証する」を日々実践しています。そして、そこから得られた学びや気付き、ノウハウといったものを賃貸経営にフィードバックさせています。
 

空室でお困りの大家さん、まずは正しい手順で問題解決へのステップを踏んでみてはいかがでしょうか。今後のご参考にしていただければ幸いです。
この記事を書いた人
藤原 滋己 フジワラ シゲキ
藤原 滋己
ハウスメーカー勤務時代に、木造住宅の工事監督のちに住宅・アパート・店舗・寺院など様々な建築物の営業を経験しました。建築不動産の営業歴は通算22年。 安心かつ安全な不動産取引のために、これまで培ってきた知識や経験・ノウハウを、お客様へのサービスのために全力で提供します。遠慮なく何でもご相談ください。きっとお役に立ちます。
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