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2018年11月22日
ブログ

あなたの賃貸アパート・マンション、定期的に入居者情報メンテナンス行っていますか?

ここ函館での賃貸仲介において、大家さんの一番多いモデルは、

「一つの物件に対し、多数の不動産業者が仲介をする」というパターン

 

 大家さんの物件もそうではありませんか?

 

門戸を大きく開けた受け入れ態勢をとるのが空室解消には最良、というスタンスで多くの大家さんがこの方式を取っておられるようです。

でもそうなると「それぞれの仲介業者により対応や方針・書式がさまざま」だったりして、以下のような問題に直面するケースが多く見られます。

1. 全入居者の家財保険加入が確認できなくなってしまった

入居に伴い、その仲介業者は必ず自社取扱いの保険会社にて家財保険の加入手続きを進めています(大家さん指定の保険に加入する場合もあります)。

入居時には確かに加入していたはずなのですが、何かの拍子(自動更新のため満期以降の継続証明が入居者から取れない、更新を行った仲介業者から受け取った更新書類の中に保険継続を証明する添付資料がない、など)に全入居者の家財保険継続の確認が取れなくなってしまっている大家さんが非常に多く、大きなリスクを孕むことになります。

※実際にトラブルに発展した事例は、いずれご紹介いたします。

2. 申込み時の入居者情報しか把握しておらず、現在変わってしまっている様子がある

入居申し込みの時点での情報は多くの場合、入居後に変わることが多いものです。

契約者の職場が変わっていたり、離婚したり同居人が増えたり、連帯保証人が亡くなってしまっているケース、所有車種が変わっているケースまで、数えればきりがありませんよね。

どれも、入居者情報として大家さんから見れば重要なものばかり。

特に自動更新の場合だと、年々把握は難しくなっていくものです。

 

3.入居者さんからの設備やお部屋の状態の聞き取りも重要です

いくら契約書内の届出事項に「設備や居室自体の不具合・不備が認められた場合は速やかに報告するよう」に記載されていても、全ての人がしっかり履行してくれるとは限りません。

退去の段になって「大家さんには言ってなかったけど入居後まもなく、カビやすい部屋だなぁと思っていた。だから、カビの発生の部分の費用負担はするつもりがないよ」などと平気でいい切る方もいます。

ここは明らかに入居者側の届出不履行の責任もあるわけなのですが、それにうまく対応できず困っている大家さんも多いようにお見受けしています(全ての仲介業者さんが退去立会いの際に立ち会ってくれ、原状回復工事請求の対応をしてくれるとは限らないようです)。

前のブログにも書きましたが、やはりこの点は定期的に聞取りやアンケートで能動的に把握しておくべきかもしれませんね

空室対策の答えは現場にあることが多い。大家さん、入居者アンケートを実施してみませんか?

常に最新の情報を把握できる環境づくりで問題予防を

結局は「入居者さんとのコミュニケーションは欠かせない」というところに行きつきます。

日頃から状況を確認しながら、適切な対応を取ることが重要です。

必要が生じたら情報の再提出依頼や、場合によって仲介業者さんに契約の書換え依頼の相談をすることも肝心です。

また、いずれブログにも書く予定でいますが、情報メンテナンスの観点でリスクの高い「自動更新での契約」を認めるなら、大家さんにもそれなりの覚悟が必要となってきますし、上記に挙げた「情報メンテナンス不足によるトラブルの発生」は年々増加しています。

大家さんとしては、常に入居者さんの現状や困りごとに注意の目を向けておくのも大事なんですね。

この記事を書いた人
宮崎 拓馬 ミヤザキ タクマ
宮崎 拓馬
賃貸管理という業務を通じて、日頃から多くの大家さんや入居者さんと接しております。その中で感じたこと、皆さんに是非お伝えしたいこと、何かの助けになれるように毎日ブログを通じて情報をお届けしておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。
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