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2018年11月27日
ブログ

賃貸アパート・マンションの鍵の貸し出し、突然の内覧に備え安全・スムーズな方法・手段の構築を。

大家さんの賃貸アパート・マンションに空室が出たとき、次の募集や内覧に向けた鍵の貸出しについてはいつもどのように対応されていますか?

また、その方法は安全でしょうか?「大家さんへのメリット」という観点で効率的な選択でしょうか?

実際良く見かける例を挙げながら、賃貸営業マンとしてそれぞれに感じているメリットや問題点をお話ししてみようと思います。

皆さんは、どれに該当されますか?

1.都度、訪問してもらい貸出している

最も一般的なこの方法。

ごめんなさい。実はこの方法、賃貸営業マンにとってみると意外と負担なんです。

最近のお客様はとくに直前になってから内覧を申し込む傾向にあります。

急ぎ鍵を借りなくてはならない場合、例えば大家さんのお宅が物件のすぐご近所であればいいのですが、そうでない場合に大きな時間のロスが生じますし、お客様も待たせてしまいます。よりによって大家さんのご不在の時間帯に案内が入ってしまうということだってあり得ます。

もうひとつの側面として、どこの営業マンさんも時間に追われ、営業目標に追われがちなため、大家さんのお宅が遠いから…という理由でお客様におススメする物件の候補から除外されてしまっている、というのは実は大いにあり得ることだと感じますよ。

つまり、見えないところで大家さんのデメリットに働いているかも、ということです。

出来れば、ほかの方法に変更する改善が必要ではないでしょうか

 

念のため、この方法を取る場合に管理上大事なことは、以下の通りです。

※鍵は可能な限り当日中に返却してもらう

~当日のうちに内覧の結果を報告してもらうことも大事です。また、長期間借りっぱなしになってしまうケースも多いため重要です。

※貸し出した仲介業者の担当者名と携帯番号を必ず聞いておく

~鍵が返却されるまでの間というのは、意外と貸出し中の仲介業者に連絡を取りたい事象が生じるもの。初対面の営業マンさんが借りに来ることも多いため、必ず把握しておきましょう。

※内覧が重複した時に備え鍵を複数本用意しておく

~普段は問題なくても、複数の案内が入り混乱が生じたドタバタの中で、鍵をロストしないためのコツです。

2.各仲介業者へスペアキーを預けてまわる

これも比較的多い方法ではないでしょうか?

かつて「10件近くの仲介業者さんに鍵を貸出している」という大家さんにお会いしたこともあります。

鍵の管理が大変ではありませんか?わざわざ各仲介業者さんを訪問して鍵を預けている大家さんには、その手間というのを考えると非常に頭が下がります。

でも「この時間が使えれば物件の清掃などに充てられるのに…」などとお感じになったことはないですか?

もちろん、この方法を取るメリットのひとつとして募集依頼のたびに各仲介業者さんへ顔を出すため、良好な関係を持続しやすい面もあります。

ただ、業者さんは助かりますが管理上の安全面と作業効率面・負担面で考えるとご自身に非常に負担がありますね。

「5社に貸し出したつもりだったが何故か4本しか回収できなかった、記憶があいまいになってしまっていてはっきり覚えていない」というようなお話しを聞いた経験もありますよ。

3.現地に保管場所を決め、仲介業者へ連絡している

決して少なくないことに、賃貸管理を担当している自分としてはやや戸惑います。

「保管場所」というよりは「隠し場所」というような、危険な場所に置いてある場合は案内する側も「鍵の紛失があった時、自分が疑われてしまわないだろうか?」と少しドキドキします。

信頼のおける業者さんだけに依頼しておられるのだとは思いますが、安全面で非常にリスクを孕んでいます。

もし、解錠の現場を近隣や外部の方に見られていたら…。侵入や紛失などのトラブルに発展しないまでも、内覧者に目の前で植木鉢の下から鍵を取り出す様子を見せてしまったら?きっと良い気分にはならないと思います。

管理が事実上不可能なまま多くの仲介・工事業者が出入りするうちにいつの間にか紛失、ということが多く発生します。

4.特定の業者だけに鍵を預けている

馴染み深い・古くからお取引のある業者さんにのみ預けているという、このケース。

非常にいいことではないでしょうか。

ご自分の物件について理解力があり話しやすく、信用できる仲介業者さんに鍵を預けておくと、他業者さんも安心して質問したり、鍵を借りに来ることができます。

これが本来の姿なのではないかな、と思います。

5.玄関ノブに「キーボックス」設置、解除番号のみ伝える

下の絵のようなキーボックスを用意していただけると、仲介業者としても非常に助かります。

最近のお客様の中には「これから仕事まで1時間ぐらいしか時間がないですが、その間に見れませんか?」というような方もいらっしゃり、鍵の手配で時間を取られてしまうこと自体が内覧の可能性を減らす要因になってしまう場合もしばしばあります。

また、複数本スペアキーを作ることを考えれば、そう高価なものでもありませんので可能でしたら実践してみてはいかがでしょうか

現状、キーボックスを使用される大家さんはあまり多くないため、「この大家さんは親切で気が利く方なんだな」と、仲介業者さんへのアピールにもなります。

6.貸出しは行わない。常に同席を心がけている。

その他、ごく稀ではありますが家主さんが内覧に立ち会われるケースもあります。

全ての大家さんがこのような対応を取るのは難しいことですので、参考にできない場合もあるかとは思います。

しかしながら、同席される方針の大家さんについては比較的その場で柔軟に対応いただき話をまとめて下さることに慣れておられる方が多いようにお見受けします。

現場の様子を体験し内覧者の声を直に聴くのは、「市場の把握」「空室対策」という部分でも非常に有効なのですね。

 

鍵の貸出し方法ひとつで、思いがけず不利な状況を生み出している可能性もあるかも知れません。

「内覧しやすい環境を整える」

この観点から見直しを図られるのも良いのではないでしょうか?

この記事を書いた人
宮崎 拓馬 ミヤザキ タクマ
宮崎 拓馬
賃貸管理という業務を通じて、日頃から多くの大家さんや入居者さんと接しております。その中で感じたこと、皆さんに是非お伝えしたいこと、何かの助けになれるように毎日ブログを通じて情報をお届けしておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。
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