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2018年12月05日
ブログ

賃貸借契約の更新の必要性・意義、ご理解いただいてますか?

当社で仲介させていただいたお客様が間もなく入居から2年を向かえようとする時期。

まずは大家さんへ更新の可否のご確認をさせていただいております。

賃料の遅延や滞納はないかや、近況のご確認も含めて必ず実施しております。

 

その際に大家さんから、ごくまれにではありますが以下のようなお話をいただきます。

「2年ごとの更新って、もう必要ないんじゃないの?」

「自動更新の契約の入居者もいるので、不平等ではないでしょうか?」

更新は今後行わず、以降は自動更新としたいという旨のお申し出を受けることがしばしばあります

更新を行わないことで生じるリスクがあります

自動更新を方針とされる大家さまもいらっしゃったりするわけですから、ここの判断は大家さんがしていただいて差し支えないわけですが、管理会社でもあり家主の立場でもある当社の考えを申し述べさせていただけるなら、更新は必ず必要です

以下に示す事例は実際に当社が経験したり、見聞きしたものです。

1. 連帯保証人さんが音信不通・故人であった

当社だけでなく多くの仲介業者さんが直面したことがあるでしょう。

それほど事例としては多いものなのです。

入居者さんの中には、契約時どなたに連帯保証をお願いしたか失念しているケースや、契約当初お願いした頃から比べると連帯保証人さんと疎遠になっている方、あるいは賃貸借契約の重要性をあまり理解していない方が一定数いらっしゃいます。

途中で更新が途絶えていたり自動更新であった場合、一番直面しやすいケースがこれです。

少なくとも2年に一度の更新で入居者さんから現在の情報の提供があれば、避けられるか代替措置(連帯保証人の変更や保証会社利用など)に速やかに移行できるはずです。

 

ご高齢の入居者さんの場合などは、連帯保証人さんもご高齢という場合がよくありますので、とりわけ注意が必要です。

2. 契約者本人は既に転出し、異なる入居者になっていた

これも実際にある事例です。

身近で問題のないケースでいうと、当初契約者であったお父様がご高齢になったり退職されたりして、同居親族が新たな契約者になる場合がよくあります。

これに近いケースで「ご契約者本人が事情により住居を離れるざるをえない状況」というのは考えられないでしょうか?ありますよね。

離婚や入院などで契約者不在の事態が生じたとき、残された同居親族が新たな契約者としての要件を満たしていれば、お願いすれば良い話なのですが、そうとは限りません。

「家賃が入ってくるうちは別に構わない」と考えるのは危険ですよ。

もっとひどいと、全く入居者名簿に名前のない第三者(元交際者や友人など)がある日突然「いま自分が部屋を使ってて、この部屋の契約を続けたいんだけど…」と連絡してくる場合もあります。

これらにうまく対応するのにはかなりのノウハウが必要です。

3.古い書式の契約書の内容不足や、更新の不備が問題に

イメージするのが難しいかもしれませんが、こんなものを例にしてみます。

・退去時清掃料について口頭では説明していたが、古い市販の契約書を使用していたため記載がなく、退去の際に「明記がない」と支払いを拒まれる

・長らく更新がされていなかったことを持ち出され、連帯保証人から「自分には連帯保証の義務は既にないと理解している」と突っぱねられる

こういったものについても事態解決にはかなりの労力を費やします。

もっとたくさんありますが、これらのことも「更新」をしておくことで100%といわないまでも大幅にリスク回避できるのです。

何よりも、ご自身の物件について徐々に把握しきれなくなっていくのが大変

自動更新をすべて否定するわけではありません。

上手くいっているケースもあるのかもしれません。

しかしながら自動更新契約で、入居者さんの家族構成やお勤め先、保険加入の有無や連帯保証人の現在の状況などを常に把握しておける自信はあるでしょうか?

これはきっとプロでも難しいことです。

 

更新は仲介業者が手数料欲しさに行っているものではないということをぜひご理解ください。

何よりも、お付き合いさせていただいている大切な大家さんを様々なリスクから守るための防衛策になるということを、今後も皆様に丁寧にご説明していくつもりです。

この記事を書いた人
宮崎 拓馬 ミヤザキ タクマ
宮崎 拓馬
賃貸管理という業務を通じて、日頃から多くの大家さんや入居者さんと接しております。その中で感じたこと、皆さんに是非お伝えしたいこと、何かの助けになれるように毎日ブログを通じて情報をお届けしておりますので、お気軽にお声掛けくださいませ。
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